En una larga lista de casos, la Corte Suprema sostuvo sistemáticamente que las personas que tratan con un agente deben determinar no solo el hecho de la agencia, sino también la naturaleza y el alcance de su autoridad. Si bien este principio debe cumplirse ya que se considera consagrado como ley, también sirve como consejo práctico, especialmente para las personas que pretenden comprar y vender propiedades a través de sus representantes.
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Para autorizar a otro a comprar o vender propiedades en su nombre, generalmente ejecuta un contrato de agencia o emite un poder especial (SPA) a su favor.
Agencia se refiere a un contrato en el que una persona (el agente), se compromete a prestar algún servicio o hacer algo en representación o en nombre de otro (el principal), con el consentimiento o la autoridad de este último.
Es una jurisprudencia bien establecida que la agencia se basa en la representación. Al respecto, la Corte Suprema declaró que el mandatario actúa en nombre y representación del mandante en los asuntos de su competencia. Además, los actos del agente tienen el mismo efecto jurídico que si fueran ejecutados personalmente por el mandante.Ayala Land consolida su huella en la próspera ciudad de Quezón Cloverleaf: la puerta de entrada al norte de Metro Manila El pobre estado de la agricultura de PH se atribuye a políticas mal orientadas
Así, por regla general, un agente que actúe dentro del ámbito de su autoridad no podrá ser considerado personalmente responsable ante el tercero con el que contrate.
Como la mayoría de los contratos, la agencia es consensual, es decir, el principal tiene la intención de nombrar al agente, mientras que el último tiene la intención de aceptar el nombramiento y actuar en consecuencia. El consentimiento para crear una relación de agencia puede ser expreso o implícito de los actos, el silencio o la inacción del mandante y el agente.
Si bien la agencia puede ser oral, el Código Civil requiere que sea por escrito en ciertas situaciones. Por ejemplo, la autoridad del agente para vender la tierra o cualquier interés en la misma debe estar por escrito. En caso contrario, la venta se considerará nula.
En tanto, un SPA, que especifica los actos que un agente está autorizado a realizar y es necesario para, entre otros: celebrar cualquier contrato por el cual la propiedad de un inmueble se transmita o adquiera gratuitamente o por una contraprestación valiosa; arrendar cualquier bien inmueble a otra persona por más de un año; crear o transmitir derechos reales sobre bienes inmuebles; y realizar cualquier otro acto de estricto dominio.
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Además, si el principal así lo desea, un SPA debe especificar que el agente está autorizado a vender e hipotecar la propiedad. Esto se debe a que el poder especial para vender excluye el poder para hipotecar, mientras que el poder especial para hipotecar excluye el poder para vender.
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En particular, el Código Civil no requiere que el SPA esté por escrito. No obstante, según lo sostenido por la Corte Suprema, la SPA debe estar debidamente acreditada mediante prueba distinta a la afirmación interesada del presunto agente de que dicha autoridad le fue otorgada, más aún una SPA notarizada, lo que conlleva la presunción de la debida ejecución.
A diferencia de la autoridad del agente para vender terrenos o cualquier interés en ellos, la falta de ejecución de un SPA en cualquiera de las transacciones enumeradas simplemente las hará inaplicables.
Así, según el Código Civil, los contratos celebrados a nombre de otro por una persona que no tiene autoridad o representación legal, o que ha actuado más allá de sus poderes, serán inaplicables, es decir, siguen siendo válidos, pero no pueden ser ejecutados por el terceros. El supuesto mandante, sin embargo, podrá ratificar expresa o implícitamente la transacción antes de que sea revocada por la parte contratante.
Además, un poder general, y no un SPA, se ejecuta en cambio si no enumera alguno de los actos mencionados, o se expresa de otra manera en términos generales.
A diferencia de un SPA, un poder general solo cubre actos de administración, que se refieren a actos realizados en el curso de la actividad comercial.
Existe un poder general incluso cuando debe indicar que: el mandante no niega ningún poder al agente; el agente podrá ejecutar los actos que estime oportunos; o el agente está autorizado para realizar una gestión general e ilimitada.
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Ya sean generales o especiales, los poderes notariales generalmente se interpretan de manera estricta. Por lo tanto, los tribunales no inferirán ni presumirán amplios poderes de estos documentos, que no incluyen la propiedad o el tema sobre el que el agente está autorizado a actuar.